알스퀘어, 서울 아파트 신규 임대차 월세 비중 58%…전용 60~85㎡ 환산 임대료 317만원

서울 주택 임대시장에서 월세 거래가 전세를 앞지르는 현상이 뚜렷해지고 있다. 올해 2분기 서울 아파트 신규 임대차 계약 10건 중 약 6건이 월세였으며, 오피스텔은 월세 거래 비중이 80%를 넘어섰다. 월세 중심의 거래 구조가 확대되는 가운데 임대료도 상승하면서 세입자의 주거비 부담이 커지고 있다. 특히 강남권의 고가 아파트뿐 아니라 상대적으로 임대료가 낮은 지역과 소형 비아파트에서도 비용 상승이 나타나고 있다는 분석이다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)는 23일 이 같은 내용을 담은 ‘2026 서울 주택 전월세시장 리포트: 월세 중심 재편과 높아지는 주거비 부담’을 발간했다. 이번 보고서는 서울의 가구 구조와 주택 공급 현황, 아파트·연립·다세대·오피스텔의 전월세 거래 및 임대료 변화, 청년안심주택 공급 현황 등을 분석했다.

보고서에 따르면 2026년 2분기 서울 아파트 신규 월세 거래는 약 1만7700건으로 전세 거래 약 1만2700건을 웃돌았다. 전체 신규 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 58%로 집계됐다.

서울 아파트는 지난해 4분기 이후 전세와 월세 거래가 모두 감소했지만, 전세 거래의 감소폭이 상대적으로 커지면서 월세 비중이 확대됐다. 전체 임대차 거래량이 줄어드는 상황에서도 계약 유형은 월세 중심으로 이동한 셈이다.

비아파트 시장에서는 월세 거래 비중이 더 높았다. 올해 2분기 서울 연립·다세대주택의 월세 비중은 66%, 오피스텔은 81%를 기록했다. 연립·다세대의 경우 2021년 3분기 37%에서 약 5년 만에 29%포인트 상승했다.

임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중이 높아지는 동시에 임대료 수준도 상승했다. 전용면적 60~85㎡ 서울 아파트의 올해 2분기 평균 환산 월 임대료는 317만원으로 전년 동기 대비 13.5% 올랐다.

환산 월 임대료는 실제 지급하는 월세에 임대차보증금을 월세로 환산한 금액을 더한 지표다. 이번 분석에서는 한국부동산원의 전월세전환율을 적용했다. 따라서 환산 월 임대료 317만원은 세입자가 매달 현금으로 지급하는 평균 월세와는 구분된다.

자치구별 임대료 수준을 보면 서초구가 479만원으로 가장 높았고 강남구는 451만원을 기록했다. 두 지역 모두 서울 평균을 크게 웃돌며 높은 임대료 수준을 유지했다.

반면 임대료 상승률에서는 상대적으로 임대료가 낮은 지역들이 두드러졌다. 전년 동기 대비 상승률은 강북구 26.7%, 강동구 26.4%, 노원구 24.6%로 서울 평균 상승률 13.5%를 크게 웃돌았다.

강북구와 노원구의 환산 월 임대료는 각각 218만원과 197만원으로 서울 평균보다 낮았다. 절대적인 임대료 수준은 강남권에 비해 낮지만 최근 1년간 상승 속도는 더 빨랐다는 의미다.

소형 비아파트 면적당 임대료 부담 확대…가구 소형화 속 공급 회복은 제한적

소형 주택에서는 면적당 임대료 부담이 상대적으로 높게 나타났다. 연립·다세대주택의 경우 올해 2분기 전용면적 5평 미만 주택의 평당 평균 환산 월 임대료는 약 15만원으로 집계됐다. 이는 2020년 2분기보다 약 25% 상승한 수준이다. 전용면적 5~10평 구간은 평당 약 11만원으로 같은 기간 약 33% 올랐다.

5평 미만 연립·다세대주택의 평당 임대료는 10평 이상 주택의 약 2~2.6배에 달했다. 주택 면적이 작아 임대료 총액은 상대적으로 낮더라도 실제 사용하는 면적을 기준으로 계산하면 더 높은 비용을 부담하고 있는 것이다.