빅테크플러스 함배일 대표 “집은 찾았는데 계약해도 될까?”…부동산 정보의 빈틈을 파고들다

집을 구할 때 가장 먼저 살펴보는 것은 위치와 가격이다. 마음에 드는 매물을 발견하면 그다음부터는 조금 다른 고민이 시작된다. 등기부등본에 적힌 근저당권은 무엇을 의미하는지, 전세보증금은 안전한지, 계약을 마친 뒤에는 어떤 절차를 밟아야 하는지 확인할 것이 한두 가지가 아니다. 부동산 거래에 익숙하지 않은 사람에게는 집을 찾는 일보다 그 집에 들어가도 괜찮은지 판단하는 일이 더 어려울 수 있다.

정보가 부족해서 생기는 문제만은 아니다. 등기부등본과 건축물대장, 실거래가 등은 대부분 공개돼 있지만 자료가 서로 다른 기관에 흩어져 있고, 이를 종합해 해석하려면 관련 지식도 필요하다. 계약 이후에도 확정일자와 전입신고, 보증금 관리, 소유권 변동 확인 등 챙겨야 할 일이 이어진다. 필요한 정보는 있지만 그것을 실제 결정에 활용하는 과정은 여전히 복잡하다.

프롭테크 스타트업 빅테크플러스는 이 과정에서 사업 기회를 발견했다. 부동산 정보를 더 많이 보여주기보다 여러 기관에 흩어진 데이터를 연결하고, 이용자가 무엇을 확인해야 하는지 알 수 있도록 만드는 것이다. 함배일 대표가 처음 개발한 서비스는 금융기관의 부동산 업무를 자동화하는 ‘독큐(DocQ)’였다. 이후 개인의 전월세 계약과 관리를 돕는 ‘홈큐(HomeQ)’를 선보이며 기업과 개인이 겪는 서로 다른 불편을 하나의 데이터 기술로 풀기 시작했다.

함 대표는 부동산 정보가 충분히 공개된 것과 누구나 그 정보를 이해하고 활용할 수 있는 것은 별개의 문제라고 봤다. 금융기관에서는 반복적인 서류 확인에 많은 시간이 들었고, 개인은 같은 정보를 보면서도 위험 여부를 판단하기 어려웠다. 그가 해결하려는 문제는 정보의 양보다 정보를 처리하고 해석하는 방식에 있었다.

17년간 금융기관에서 지켜본 반복 업무, 창업의 출발점이 되다

함 대표는 한국평가데이터와 신용보증기금에서 약 17년간 부동산 정보 서비스를 기획하고 운영했다. 2012년 한국평가데이터 재직 당시에는 신용평가회사 최초로 부동산 정보 서비스를 개발해 주요 시중은행을 비롯한 금융기관에 도입했다. 부동산과 금융 데이터를 다루는 현장에서 오랜 시간을 보낸 만큼 업무의 불편도 가까이에서 지켜봤다.

은행에서 부동산을 담보로 대출을 심사하려면 해당 부동산의 권리관계를 확인해야 한다. 담당자는 등기부등본을 발급받아 내용을 살펴보고, 필요하면 다른 공적장부와 대조한다. 그런데 같은 부동산을 다른 부서에서 다시 확인하거나, 이전에 열람한 정보가 달라졌는지 알아보기 위해 서류를 반복해서 발급받는 일이 적지 않았다. 새로운 시스템을 도입하는 데에도 보안 심사와 연동 작업으로 수개월이 걸렸다.

“부동산은 가계 자산의 70%가 넘는데, 정보 시장은 여전히 종이와 수작업에 머물러 있다는 문제의식이 있었죠. 부동산 거래와 금융 심사에서 반드시 필요한 절차였지만, 상당 부분은 기술로 자동화할 수 있는 업무였어요.”

2014년 건국대학교 부동산대학원에 진학한 함 대표는 부동산 정보 시장을 디지털화할 가능성을 본격적으로 검토했다. 이후 창업 스터디를 운영하며 사업 아이디어를 구체화했고, 2019년 금융위원회 핀테크 아이디어 공모전 수상과 예비창업패키지 선정을 계기로 같은 해 9월 빅테크플러스를 설립했다.

첫 번째 제품인 독큐는 금융기관의 반복적인 정보 수집과 분석 업무를 줄이기 위해 개발됐다. 부동산등기와 법인등기, 토지·건축물대장, 지적도 등 공적장부를 실시간으로 열람하고 분석하는 기업용 서비스다. 등기정보에 변경이 있는지 먼저 확인한 뒤 필요한 경우에만 다시 열람하고, 확보한 정보를 여러 업무에서 활용할 수 있도록 설계했다.

이전에는 담당자가 서류를 건별로 발급받고 직접 내용을 확인해야 했다면, 독큐를 활용하면 반복적인 열람과 분석 작업의 상당 부분을 시스템에서 처리할 수 있다. 현재 독큐가 확보한 데이터는 부동산등기 2246만 건, 토지대장 4113만 건, 건축물대장 2762만 건이다. 연간 등기 열람 규모도 1000만 건을 넘어섰다.

독큐는 카카오뱅크와 KB국민은행, 제주은행, 우리은행, 케이뱅크 등 금융기관과의 계약 및 시스템 연동을 통해 고객사를 확보했다. 제주은행과 우리은행의 담보평가시스템을 구축했고, 한국자산관리공사가 운영하는 공매 플랫폼 온비드에도 등기열람 서비스를 공급한다.

온비드에서는 2026년 9월부터 등기열람 비용을 이용자가 건별로 결제하는 대신 기관이 부담하는 방식으로 바꿨다. 입찰자는 별도의 결제 과정 없이 부동산 권리관계를 확인할 수 있다. 금융기관 내부의 업무를 줄이기 위해 개발한 기술이 일반 이용자의 정보 접근 방식까지 바꾼 사례다.

집을 찾은 다음부터 시작되는 문제

금융기관의 부동산 업무를 자동화하면서 함 대표는 같은 기술을 개인에게도 적용할 수 있겠다고 생각했다. 은행이 담보물의 권리관계를 확인하기 위해 여러 자료를 수집하고 분석하듯, 전월세 계약을 앞둔 임차인도 비슷한 정보를 필요로 한다. 다만 개인이 등기부등본과 건축물대장 등을 직접 확인하고 그 의미까지 해석하기란 쉽지 않다. 특히 보증금처럼 큰돈이 걸린 계약에서는 작은 정보 하나도 놓치기 어렵다.

기존 부동산 플랫폼이 매물 탐색과 가격 비교에 집중했다면, 빅테크플러스가 개발한 홈큐는 마음에 드는 집을 발견한 이후의 과정에 집중한다. 임차인은 계약 전에 주택의 권리관계와 보증금 위험을 살펴야 하고, 계약 후에는 확정일자와 전입신고를 처리해야 하며, 거주하는 동안 소유자가 바뀌거나 근저당권이 추가로 설정되는지도 확인할 필요가 있다. 집을 선택했다고 해서 부동산과 관련된 판단이 끝나는 것은 아닌 것이다.

중고거래 플랫폼 당근의 부동산 서비스인 당근부동산이 실제 거래를 마친 이용자 971명을 대상으로 실시한 설문조사에서는 부동산 의사결정에 평균 3.6개월이 걸린 것으로 나타났다. 집을 찾고 계약하기까지 여러 조건을 비교하고 확인하는 데 상당한 시간이 필요하다는 의미다. 함 대표는 이처럼 여러 기관과 서비스에 흩어진 정보를 이용자가 직접 찾아다녀야 하는 구조에 주목했다.

“어떤 집이 있는지를 보여주는 것에서 끝나는 게 아니라, 이 집에 들어가도 안전한지, 들어간 뒤에는 무엇을 해야 하는지까지 챙기는 서비스가 필요했죠.”

홈큐는 전월세 계약 전 안전진단부터 확정일자와 전입신고, 월세 납부, 등기 변동 알림까지 관련 기능을 하나의 앱에서 제공한다. 임차인이 등기부등본을 발급받아 권리관계를 직접 해석하는 대신, 공적장부와 시세 정보를 결합한 진단 결과를 확인할 수 있다. 계약 이후 소유권이나 근저당권 등에 변동이 발생하면 알림을 통해 해당 사실을 파악하는 것도 가능하다. 2026년 5월에는 카드로 월세를 납부할 수 있는 홈큐페이를 출시하며 계약 전 확인부터 거주 중 비용 관리까지 서비스 범위를 넓혔다.

이용자도 늘었다. 2026년 6월 말 기준 홈큐 가입자는 41만4695명이며, 올해 상반기 전세보증금 안전진단 건수는 7만1511건을 기록했다. 홈큐의 안전진단 기술은 카카오뱅크의 ‘똑똑한 전세관리’와 KB국민은행의 전세 관련 서비스에도 공급된다. 금융기관의 담보 심사를 위해 개발한 데이터 분석 기술이 이제 개인의 전월세 계약 과정에서도 쓰이고 있다.

그러나 부동산 정보를 분석하는 기술이 계약의 안전까지 보증할 수 있는 것은 아니다. 등기부등본이나 건축물대장에 나타나지 않는 위험도 있기 때문이다. 임대인의 체납 세금이나 다른 임차인의 보증금처럼 공적장부만으로 파악하기 어려운 정보는 별도의 확인이 필요하다. 함 대표 역시 기술로 확인할 수 있는 사실과 전문가의 판단이 필요한 영역을 구분해야 한다는 입장이다.

홈큐가 진단 결과와 함께 기준일, 근거 데이터, 적용 규칙을 제시하는 것도 이러한 이유에서다. 단순히 안전 여부를 판정하기보다 확인된 위험 요인과 추가로 살펴봐야 할 항목을 구분해 이용자가 다음 행동을 결정할 수 있도록 돕는다. 부동산 거래에서는 정보를 얼마나 빠르게 제공하느냐 못지않게 그 정보가 어디에서 왔고, 어디까지 믿을 수 있는지를 아는 일이 중요하다. 전세보증금처럼 개인의 자산에 큰 영향을 미치는 문제라면 더욱 그렇다.

매출 6배 성장 뒤에 남은 과제, 반복 매출과 AI

빅테크플러스의 매출은 2024년 12억원에서 2025년 77억7000만원으로 6배 이상 증가했다. 2026년 상반기에는 매출 47억원과 당기순이익 1억원을 기록하며 반기 기준 첫 흑자를 냈다. 올해 매출 목표는 100억원이다.

회사가 성장하면서 함 대표가 신경 써야 할 문제도 달라졌다. 금융기관의 시스템 구축 사업은 고객사별 요구사항과 보안 기준에 맞춰 개발해야 하는 반면 홈큐는 개인 이용자가 지속적으로 사용하는 서비스인 만큼 기능 개선과 운영이 중요하다. 두 사업 모두 개발 인력이 필요하지만 업무의 성격은 다르다.